Что нужно знать о задатке?

Задаток - одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар - что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток - не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.

Задаток - один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях - например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу - он вполне распространен.

Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?

Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, - в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) - хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!

И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).

Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, - ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.

Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) - поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон ... другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости  

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны - с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.

Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников - риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, - вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, - а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей. В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, - он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, - ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке - и... Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу - да, а по букве закона - нет! Ведь основной договор еще не заключен! Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора. Внимание: на арене - риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае не совершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.

 При подготовке использованы материалы электронной версии журнала "Денежка"